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标签：深圳 楼市 成交量 萎靡不振 连续四周 回落
自从2009年年末的调控政策不断出台以来，深圳的楼市成交量萎靡不振，2010年春节期间，更是连续经历了六天的零成交。原指望开年后成交量能回升，但是目前看来仍未达到理想状态，成交量上涨仍然缓慢。
此刻的深圳楼市正经历了与2009年年初相似的表象，这也使得购房者观望的心态持续。随着今年二月份的结束，三月份的成交量或将成为未来楼市走向的风向标。
美联物业市场研究部冯永恒认为，预计在未来一段时间内，买卖双方将会展开新一轮角力，引导楼市陷入僵持阶段，市场成交量会受到较大影响，楼市价格走势则会在高位略有回调，但下调幅度会比较有限。
楼市成交量连续四周出现回落
虎年春节期间，长假效应使得购房者购房意愿下降，楼市成交量水平也相应出现滑落。据了解，从今年1月底开始，深圳市商品房成交总量已经连续四周出现回落，买家入市意愿不强。
惨淡的成交量甚至比2009年春节期间楼市的表现更差。据了解，春节前三周全市共成交商品房4750套，比2009年节前三周减少约1个百分点。其中，一手房成交773套，比2009年节前减少61%；二手房成交3977套，比2009年节前成交量高42%。可以看出，目前楼市成交量相较于2009年下半年的高峰期已有明显回落，其中，一手房成交量甚至低于2009年初的水平，二手房成交量虽有回落，但与2009年初相比依然比较活跃。
“春节是传统淡季，大家都要过年，楼市的走势一般要到过完年再看，但目前看来，市场并没有热起来。”二手房网站安居客深圳负责人接受记者采访时表示。
据统计，此前的一周（2月15日—2月21日）全市共成交商品房155套，环比减少九成，其中，一手房成交35套，环比减少77%，受福田区、南山区尤其是龙岗区成交价格拉动，此前一周深圳新房成交均价高达29209元/平方米，而上周成交均价为19785元/平方米，环比下降32.3%。两个多月来，首次出现量价齐跌走势。在二手房方面，上周深圳二手房总计成交120套，成交时间均集中于20日、21日，环比下降91.6%。
另据了解，目前深圳市场上已经有一些楼盘在开始调低销售价格，如南山十五峯 (论坛 新闻)，刚开盘时均价为4万元/平方米，目前销售均价已经下调至3万元/平方米。
市房地产研究中心副主任王锋则在媒体上表示，春节期间，深圳房地产市场出现的罕见低迷现象其实是很正常的。据他初步统计，1月，深圳新房成交面积仅为2009年的新房月平均成交面积的60%，这就说明，深圳房地产市场观望的气氛正在加剧，销售量的下降成了一种必然的现象。从深圳市民收入水平上讲，深圳高房价也是没有道理的。他认为，深圳房地产市场观望的气氛将加剧，房价下跌成了一种趋势。
调控政策致市场成交活跃度下降
因为临近香港，“未来深圳房价将与香港接轨”的心态似乎永不破灭。然而，在成交量一路惨淡但楼价仍然居高不下的同时，购房者的观望心态更多来自于与2009年年初的对比，以及近期不断频出的调控政策。
记者在华强北、景田、罗湖等片区地产中介处了解到，春节之后看房者增多。世华地产一名中介人员告诉记者，节后看房人数起码增多数倍以上，“过完年大家都开始要准备买房了”。
春节过后，网站的流量大增，在二手房区域及楼盘关注度中，布吉、龙华、宝安中心区、前海、新安等区域成为2月最受关注的5个区域，丽湖花园 (论坛 新闻)、佳兆业 (论坛 新闻)可园 (论坛 新闻) (论坛 新闻)（一至七期）、万科 (论坛 新闻 视频)四季花城 (论坛 新闻)（一至七期）、茂业城、星海名城 (论坛 新闻 视频)（一至六期）等成为2月最受关注的5个楼盘。
尽管看房者众多，但是成交量很少。该网站深圳负责人表示，“市场还是很冷清，估计再过一段时间，一些门店多的中介日子就不好过了”。
记者了解到，2月24日，21世纪不动产深圳泛城在东门南塘商业广场 (论坛 新闻)举办了6铺齐开仪式，其中包括了3家商业部分行及3家住宅分行。21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧表示，“在楼市低迷时期开铺也有利，毕竟竞争少拿铺的成本会较低。”
然而，中原、世华、美联、中联等大型中介还是表示，今年将会谨慎开铺，毕竟从2010年开始二手房成交量已经下滑。
在顺道地产某地铺打探完“情报”的方小姐告诉记者，自己已经看好一处二手房很久，但是价钱太高，目前虽然成交量不大，但是因为价格仍然超出了自己的心理价位，所以买不起只能经常关注。
“2009年开春的时候房价大跌，但是一季度过后楼市就开始回升，现在的情况跟2009年差不多，但是近期又很多政策出来，暂时我也不敢出手买房。”方小姐表示。
正如方小姐所关注的，近期楼市成交量回落，一方面固然是受春节长假效应影响，但近期中央连续出台的一系列房地产调控政策，也使得楼市观望情绪越来越浓厚，导致市场成交活跃度下降。
准备金率上调心理作用大于实际影响
继2009年年底、2010年年初的一些列政策调控之后，2010年2月12日，央行再次宣布自2月25日起上调存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构人民币存款准备金率上调至16.5%。这是央行年内第二次上调存款准备金率，业内有观点认为分析，这表明央行对于流动性的管理正在趋于严格。一直以来，房地产市场对于银行信贷的依存度很高，一旦银行信贷全面收紧，那么必然会对楼市成交量产生较大的抑制的作用。
央行年内二次上调存款准备金率，资金回笼达6000亿元，市场资金面收紧无论对开发商，还是个人房贷，都将产生传递效应。如果仅就上调存款准备金率而言，对楼市影响可谓轻微，市场心理预期作用大于实际影响。美联物业全国研究中心分析师谢志军认为，预计年内还会再次上调存款准备金率，并且上半年将增大加息的可能性，楼市观望气氛积聚，2月楼市成交量将探底。
上调存款准备金率，导致银行系统的资金供应量减少，一方面，使开发商的融资环境比此前更为困难，如此一来，将促使更多的开发商转向加快销售进度，在供应增加、需求趋弱的市场情况下，房价有下降的压力。另一方面，从1月各大银行采取提高首付或优惠利率等措施来看，资金供应的减少不仅影响到改善型购房需求，首次置业者也受到了限制。在政策导向下，购房者持币观望情绪日渐积聚，导致楼市进入有价无市的“牛皮市”行情，房价将成为买卖双方的博弈重点。
买卖双方将展开新一轮角力
随着中央调控力度的不断加大，2010年楼市将迎来调整年。美联物业市场部分析认为，从全市近期的成交数据看，一手房成交比较低迷，但这和市场房源供应减少有关，二手房成交量比高峰期虽有下降，但仍然处于比较正常的活跃状态。由于目前全市一手房市场存量水平不高，开发商手头存货较少，资金面也较宽裕，因此一手房市场出现大幅度降价潮的可能性并不高。预计在未来一段时间内，买卖双方将会展开新一轮角力，引导楼市陷入僵持阶段，市场成交量会受到较大影响，楼市价格走势则会在高位略有回调，但下调幅度会比较有限。
冯永恒表示，今年楼市成交很难再现2009年下半年的疯狂一幕，全年成交量预计比2009年可能会下跌四至五成。随着成交量回落，楼价也将会面临一定的回调压力，特别是前期价格上涨幅度较大并且楼盘分布比较集中的区域。
对于目前的成交量的冷淡，世华地产市场部总监肖小平仍然保持乐观，她认为2010年的楼市像2009年一样疯狂地上涨并不是好事，稳步上涨才是大家都愿意看到的事情。“目前的楼价高不高是由市场的供需关系来决定的，目前看来上半年房价大涨的可能性不大。”
有了2009年一季度尾房价逆转直上的经验，大多数的购房者都在等待着3月楼市的走势情况来作为判断市场的依据。
“目前正是买卖双方角力的时候，现在虽然没有看到太多卖房主动降价的情况，但是如果这种观望持续下去的话，很有可能房价会回落。”安居客深圳负责人告诉记者，这段角力的时间应该还将持续一段时间，因为市场还在迷雾之中，而3月的市场反应是比较重要的指向标。
此外，临近3月，全国两会召开前夕，北京、南京、成都等地调控楼市的措施密集出台，内容涉及土地市场整顿、房地产信贷等诸多方面。调控措施频出也在一定程度上影响到楼市成交。肖小平建议，近期的楼市并不适合短线投资者入市，但是如果是长线投资者，或可以考虑购房。
美联物业市场研究部则认为，在可预测的数月内，刚性需求将成为市场成交主体，相对而言，高端物业被炒作的空间有限，市场成交则多来自改善型需求。一些拥有稀缺资源的高端物业，因具备抗跌性，以及保值增值的潜力，将被市场看高一线，年中或将成为最佳淘宝时机。
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